El Gobierno limita la compra de vivienda por debajo del 70% del valor
El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete de medidas urgentes que incluye la restricción temporal sobre las operaciones inmobiliarias de carácter especulativo. La normativa, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece que las entidades con o sin personalidad jurídica que incluyan en su objeto social la adquisición de bienes raíces no podrán comprar inmuebles cuando el precio acordado sea inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. Esta medida sitúa el foco en el control de las transacciones que afectan de manera directa a los fondos buitre vivienda 70 valor, una denominación de carácter social que el Ejecutivo ha plasmado normativamente a través de la actividad y la operativa concreta de los compradores.
La vigencia de esta limitación se prolongará hasta el 31 de diciembre de 2028. El real decreto-ley, impulsado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dirigido por Isabel Rodríguez, entró en vigor de forma inmediata tras su publicación y afronta su debate de convalidación en el Congreso de los Diputados. La medida forma parte de un paquete legislativo de gran calado que también aborda la decreto de vivienda para desahucios hasta 2030, consolidando un marco de intervención estatal destinado a proteger el mercado de la vivienda frente a dinámicas de adquisición masiva de activos con fuertes descuentos.
Criterios para identificar la actividad especulativa
A diferencia de los borradores previos que barajaban umbrales de facturación o tamaño empresarial, el texto definitivo publicado en el BOE define el perímetro de actuación atendiendo estrictamente a la conducta económica de los operadores. De este modo, cualquier entidad o particular que realice operaciones de compraventa inmobiliaria por debajo del umbral del 70% respecto al valor de tasación se enfrentará a la prohibición legal. El preámbulo de la norma detalla que el propósito consiste en evitar aquellas transacciones que reduzcan la disponibilidad de vivienda habitual asequible y tensionen aún más los precios en el mercado de la vivienda.
Las restricciones afectan tanto a inmuebles residenciales ya construidos y en uso como a edificaciones levantadas sobre suelo de calificación residencial que dispongan del certificado de fin de obra y cumplan los requisitos para la cédula de habitabilidad. El Ejecutivo justifica la proporcionalidad de esta prohibición temporal argumentando la necesidad de frenar las compras especulativas sin interferir de manera desproporcionada en las transacciones ordinarias del sector inmobiliario ni en los circuitos de inversión convencional.
Excepciones y colectivos protegidos por la norma
El marco normativo contempla una serie de salvedades específicas orientadas a salvaguardar la función social de los inmuebles y el suministro de alojamientos protegidos. Entre las principales excepciones vivienda social destacan aquellas operaciones en las que la propiedad adquirida vaya a destinarse de forma efectiva a constituir vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años.
Asimismo, quedan excluidas de la limitación las adquisiciones destinadas a residencias para personas que precisen atención sociosanitaria, los alojamientos gestionados por entidades del tercer sector de acción social dirigidos a colectivos vulnerables y los recursos habitacionales destinados a la protección de víctimas de violencia de género. Tampoco se aplica la restricción a las entidades jurídicas que acrediten su adhesión a un Código de Buenas Prácticas pactado con la autoridad competente, una condición que se considera cumplida de forma automática por los entes públicos territoriales y las empresas del sector público dedicadas a la promoción de vivienda pública.
Por otro lado, el texto legal protege las operaciones que ya contasen con escritura pública formalizada antes de la entrada en vigor del decreto, aunque su inscripción en el Registro de la Propiedad estuviese pendiente, así como las transmisiones derivadas de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria.
Contexto y límites de la medida en el marco legal
La aprobación de este real decreto ley vivienda llega tras semanas de intensas negociaciones en el arco parlamentario y después de que propuestas anteriores presentadas por formaciones como Sumar no alcanzasen los apoyos suficientes por la falta de una delimitación jurídica precisa. Con esta fórmula basada en el porcentaje del valor de tasación, el Gobierno busca superar el examen de proporcionalidad constitucional y jurídica, limitando el alcance temporal de la medida hasta finales de 2028.
Sin embargo, analistas y expertos legales advierten sobre los riesgos de inseguridad jurídica en caso de que el Congreso rechace la norma durante su tramitación parlamentaria, un escenario similar al vivido con decretos precedentes que generaron un limbo legal en numerosos contratos de arrendamiento y procedimientos en curso. Mientras los servicios jurídicos evalúan el impacto operativo sobre las pymes inmobiliarias y los grandes tenedores, el Ejecutivo confía en que el articulado sirva como dique de contención frente a la escalada de precios en las grandes ciudades.
